西雅图华人广播协会

文/茶几

图/ELLEN M. BANNER / THE SEATTLE TIMES

当华盛顿湖凯悦酒店于2017年在伦顿（Renton）的一个多功能滨水园区开业时，这家优雅的酒店被誉为西雅图郊区的一个转折点，该酒店就在最著名的波音 737 装配线附近。

这家拥有347间客房的凯悦酒店是一个耗资5.9亿美元的综合项目的一部分，该项目名为“南港”（Southport），其中包括高端公寓和大型办公楼群，凯悦酒店既被视为吸引游客和商务旅客的卖点，也被视为其自身的主要雇主。

事实上，就业是酒店融资的核心：根据一项联邦计划，近200名外国投资者（其中大多数来自中国）每人出资 50 万美元，通过投资创造就业机会的项目来换取美国居留权。

如今，南港的庆祝活动少了。去年，在西雅图开发商迈克尔·克里斯特（Michael Christ）苦于找不到租户后，债权人接管了该项目的三座办公楼。

据报道，虽然凯悦酒店客源充足，并创造了大量的就业机会，但克里斯特目前正在出售该物业，根据一项新的诉讼，外国投资者持有的 1 亿美元股份将大部分化为乌有。

上周，49名中国投资者的代理律师向金县高等法院提起诉讼，称克里斯特在管理酒店项目融资时，采取了让投资者处于弱势地位的方式，导致他不得不将酒店推向市场，并预计将出现亏损。

诉讼称，克里斯特和其他被告欺骗了投资者，并要求赔偿 2,695 万美元。克里斯特及其位于伦顿的舍柯开发（SECO Development）公司通过律师驳斥了投资者的指控，并指责高利率和商业房地产市场的现状是酒店的外国投资者无法通过出售房产获得“补偿”的原因。

（49名中国投资人状告Michael Christ以及舍柯地产、西雅图家园区域中心等八家公司）

管理该酒店但不拥有该物业的凯悦集团没有回应有关诉讼或出售的问题。

克里斯特和其他人长期以来一直在努力将西雅图的科技热潮带到由波音公司定义的蓝领阶层众多的南区社区，这起诉讼是这一努力的最新转折。

据媒体报道，20世纪90年代末，克里斯特花了约 700 万美元购买了普吉特海湾电力公司（Puget Sound Power and Light，即现在的普吉特海湾能源公司）拥有的一块 17.5 英亩的土地。

根据公司文件和媒体报道，克里斯特最终开始了一个多功能项目，包括两栋“度假式豪华”公寓（分别于2002年和2008年竣工）、酒店以及三栋塔楼中72万平方英尺的“A级”或高级办公空间。

克里斯特是一位经验丰富的开发商，在西雅图和东区拥有众多住宅和综合体项目，他相信南港的高档办公、零售、住宅和酒店客房组合，以及高速光纤等设施，会让伦顿“吸引到大型科技租户”。

当时，亚马逊和其他科技公司几乎占据了西雅图地区所有可用的办公空间，而湖泊两岸的交通拥堵和可承担的办公空间问题也日益严重。

(2016年1月21日，舍柯地产总裁Michael Christ先生与夫人、西雅图家园区域中心总裁张敏女士在动土仪式上发表讲话)

克里斯特后来告诉媒体，“我认为我们需要给这个市场一个机会，让它看到在伦顿的另一种选择”。

这种选择在很大程度上得到了外国资本的支持。诉讼显示，2013年，舍柯（SECO Development） 和其他被告开始招募外国投资者，帮助凯悦酒店在联邦 EB-5 签证下融资。该签证允许外国人通过投资创造或保护项目来换取永久居民绿卡。

诉讼称，最终，199名EB-5投资者每人为南港酒店项目出资50万美元（外加5万美元管理费）。

根据诉讼，总共有 9,950 万美元的投资被投入到一家有限合伙企业，即南港酒店 EB-5 LP，由克里斯特管理。

根据诉讼以及州和联邦文件，该合伙企业随后将建造酒店的资金借给了另一家SECO合伙企业 ，后者拥有这块土地。

酒店建设始于2014年。次年，克里斯特说办公楼项目的地基工程已经开始，据媒体报道，该项目也通过 EB-5 计划获得了部分融资。

南港的各个项目似乎进展顺利。2017年7月，华盛顿湖凯悦酒店举行了盛大的开业典礼，当地政要和当时的西雅图海鹰队道格·鲍德温（Doug Baldwin）出席了开业典礼。

据说，酒店12层的设计是为了向“第12人”致敬，“第12人”是海鹰队球迷的昵称，海鹰队在伦顿的训练基地进行训练。

尽管酒店隔壁就是在建的办公大楼，但由于其优雅的海滨位置和强大的会议中心设施，酒店的预订情况也十分火爆。酒店业咨询公司 BEC Asset Management Services 的负责人布伦特·卡曼（Brent Camann）说：“酒店很受欢迎，一开业就很火爆。”他在2018年年中之前一直是南港凯悦酒店项目的一员。

2019年开业的办公楼群也显示出了良好的前景。根据对几位商业地产业内人士的采访，SECO当时正在谈判将整个办公大楼租给一家科技公司，但他们都拒绝透露租户的名字。

据媒体2020年2月报道，SECO 似乎计划以 2,350 万美元的价格购买附近的房产，从而获得更多的办公空间。同样重要的是，根据西雅图家庭区域中心（联邦指定的 EB-5 实体，负责推广南港项目并与SECO共享在伦顿的地址）的网站，凯悦项目还为投资者争取永久居留权创造了“所需的所有就业机会”。在 EB-5 计划因一系列丑闻（包括贝尔维尤开发商涉嫌欺骗投资者和伦顿开发商欺骗投资者）而受到越来越多关注的时候，这是一个值得欢迎的成就。

随后，事情开始变得一塌糊涂。舍柯前高管基普·斯宾塞（Kip Spencer）今年4月告诉《西雅图时报》，这些办公楼始终无法吸引到足够的租户，大部分都空着。根据拍卖文件显示，当时该办公楼项目的贷款方、总部位于迈阿密的喜达屋资本集团（Starwood Capital Group）计划拍卖该办公楼园区的“间接权益”，以收回 2.882 亿美元的未偿贷款余额。

喜达屋在6月份表示将保留这些办公楼，并已聘请一家管理公司寻找租户。SECO于2021年以 1.91 亿美元的价格出售了这些公寓楼。

（西雅图家园区域中心以及舍柯地产2015年9月15日在Renton宣布，由西雅图家园区域中心投资移民项目支持的南港酒店即将与凯悦大酒店结成伙伴关系）

凯悦酒店似乎在很大程度上没有受到 SECO 办公楼问题的影响，但麻烦一直在幕后酝酿。

诉讼称，在融资过程的早期，EB-5 投资者得到保证，为酒店筹集的 EB-5 资金将“优先于”酒店的其他投资，也就是说，EB-5投资者将在克里斯特和其他被告收回他们自己在项目中的投资之前得到偿还。

据诉讼称，EB-5投资者还被告知，项目融资中唯一优先于 EB-5 贷款的部分是“不超过 1,900 万美元”的单独建筑贷款。

相反，从 2017年左右开始，克里斯特和其他人从酒店项目中撤出了自己的资金，并通过单独贷款 7,300 万美元来取代这些资金，重要的是，这笔贷款优先于 EB-5 贷款。这笔新贷款经过多次再融资，最近一次是2019年的1.3 亿美元贷款，该贷款已于上个月到期。

诉讼称，在回应EB-5投资者的后续询问时，克里斯特和其他被告表示，由于“项目开发成本意外增加，最终使开发成本总额超过2.5亿美元”，因此有必要提供7,300万美元的建筑贷款和各种再融资。

被告称，成本增加的原因是“为了满足凯悦酒店品牌的要求”，对原酒店设计进行了升级。

诉讼称，克里斯特和其他被告无法为这笔 1.3 亿美元的贷款再融资，该贷款已经违约，他们计划出售酒店物业来偿还贷款。目前尚不清楚销售程序进展到什么程度，也不清楚谁会以什么价格购买该物业。2023 年，该物业的评估价为 9,700 万美元，低于2017年的1.1亿美元。

但根据诉讼，当EB-5投资者最近被告知计划出售酒店时，他们还被告知出售收益“不足以偿还 1.3 亿美元的优先贷款和 9,950 万美元的 EB-5 贷款”。 相反，根据诉讼，被告估计投资者将获得1100万美元，即不到他们所说的本金和利息的 10%。

克里斯特和 SECO 通过其律师承认，EB-5 酒店投资者不会因为酒店出售而完全收回投资。

纽约 Morrow Ni 律师事务所合伙人倪非（Angus Ni）在一份电子邮件声明中表示，SECO任何亏空都反映了当前商业地产市场的不景气和高利率。倪非说：“尽管我们诚心诚意地向他们解释了市场现实和项目历史”，但一部分“EB-5酒店投资者还是选择了诉讼”。“虽然我们同情他们的心情，但诉讼的指控是完全错误的，诉讼反映了一些人的错误观念，这些人很可能居住在国外，对诸如建造如此规模和面积的酒店所需的成本、美国的房地产市场以及许多其他复杂问题没有足够的了解。”

这引起了EB-5酒店投资者的代表律师之一马修·萨瓦（Matthew Sava）的激烈回应，他在一封电子邮件中写道：“认为我的客户不了解市场或项目经济学的说法是错误的，而且这种说法出自一个负责保护投资者并为他们的最佳利益行事的受托人之口，令人不安。”

该诉讼的审判日期已定于2025年3月10日举行。

（本文来自微信公众号：西雅图中文广播电视台）